Todo lo que debes saber sobre la #nueva ley hipotecaria

Actualizado: 1 de sep de 2019



  • A quién afecta:

Después de 3 años de negociaciones y tramitaciones se introducen una serie de cambios en el proceso de contratación de los créditos hipotecarios para la vivienda.

Consumidores, Entidades financieras y notarios son los principales afectados.

Excepto los que hayan aceptado la oferta vinculante antes de la fecha de la entrada en vigor de la normativa.


  • Causa:

Debido a las experiencias anteriores con el estallido de la burbuja inmobiliaria del 2008 las autoridades tributarias tienen intención de asegurar que los clientes entienden los contratos firmados y eliminan el riesgo de cláusulas abusivas como por ejemplo las cláusulas suelo, intereses de demora o los gastos de contratación.


  • Finalidad:

La finalidad es garantizar la protección de los consumidores a la hora de pedir un préstamo Hipotecario con su entidad financiera.





La figura del notario a la hora de contratar una hipoteca, toma importancia ya que ellos deben dar fe de que las entidades financieras han entregado la documentación precontractual correcta al menos 10 días antes, dicha documentación consta de:


  1. Que se ha realizado un asesoramiento financiero al cliente.

  2. Que se ha informado sobre las cláusulas individualizadas contenidas en los contratos durante el asesoramiento.

  3. Asegurar que el cliente entiende todos los aspectos financieros y fiscales, y que conoce los aspectos de la documentación entregada y la información suministrada mediante un test.




Ventajas de la nueva ley hipotecaria:


- Eliminación de las cláusulas suelo:

La ley prohíbe en el “·artículo 21.3” que en las operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés.


- Ya no es obligatorio contratar un seguro vinculado con la entidad financiera que financia la hipoteca, aunque sí suelen existir bonificaciones al hacerlo. Por ello el cliente tendrá más margen si quiere comparar precios con una consultoría estratégica o mediante un asesor hipotecario.





- Se limitan las comisiones por amortización anticipada:

-comparación calculada con una hipoteca de 150.000€-

  • Para las hipotecas con interés del tipo variable,la comisión no puede superar el 0,25% del capital de los 3 primeros años, ni superar el 0,15% del resto de su vida.

  • Para las hipotecas con interés del tipo fijo, la comisión no puede superar el 2% de los 10 primeros años, ni superar el 1,5% del resto del crédito hipotecario.




- Las entidades financieras se harán cargo de los gastos de notaría, registro, gestoría y Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

El cliente solo tendrá que asumir los costes de tasación.


- Se elimina la comisión por subrogación, que significa que será más fácil cambiar la hipoteca de una entidad financiera a otra.

Un asesor financiero independiente puede encontrarle mejores condiciones en otra entidad financiera aunque para evitar una guerra comercial por la subrogación, la entidad financiera que reciba al cliente deberá pagar unos costes por compensación, un 0,15% en los tres primeros años.




- Se podrá elegir libremente al tasador de la vivienda para evitar un conflicto de intereses, sin tener que provenir de la entidad financiera que realiza el préstamo hipotecario.


- Ahora hay que explicar la TAE, que es el coste total de su préstamo.

Diferenciando entre el Tipo de interés nominal, detallando los costes del préstamo y así conocer cuál es el precio real de su crédito.


- Las hipotecas verdes, que son aquellas que van dedicadas a proyectos de eficiencia energética estarán exentos de pagar el Impuesto de actos jurídicos (ADJ).

El cliente podrá llevar a cabo una evaluación de la solvencia a través de un asesor financiero, y los costes deberá pagarlos la entidad financiera.



Si quiere o tiene más información sobre la nueva ley hipotecaria puede comentar al respecto al final de este post.




Alexandre Virgili


Consultor financiero experto en:

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Además tengo amplia experiencia en el mercado Forex


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